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2020年8月份，证监会发布【第54号公告】，公布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》并正式施行。该公告意味着我国在开展创新型融资模式的道路上又前进了一大步，其对于社会整体经济结构和活力的影响将非常巨大。基础设施不动产投资信托（以下简称基础设施REITs）的试行对于深化我国金融供给侧结构性改革、加强资本与实体经济的对接等具有重要意义。本文将初步梳理《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中的要点特点以及目前基础设施REITs的市场发展展望。
本次试行的指引文件中以下要点内容值得关注和了解：
1. 首先，关于产品的定义，公开募集基础设施证券投资基金属于上市交易的封闭式公募基金。
2. 关于基础设施基金申请上市，基金管理人需要提交包括但不限于上市申请、基金合同草案、项目说明材料、审查合规意见、评估报告以及一系列相关其他协议等。总体来看，基础设施基金上市所需文件相比普通基金产品要复杂，同时披露要求更严格。但是相关审核流程上对于受理审核时限的规定与普通基金保持一致。
3. 基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。
4. 投资方面，基础设施基金完成资金募集后，应当按照约定将80%以上基金资产用于投资基础设施资产支持证券的全部份额；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者。
5. 关于上市公告书的要求方 面，基金管理人应当在上市交易的三个工作日前，公告上市交易公告书，内容包括发售情况、持有期限、运作交易风险以及资产情况等。
6. REITs可以有多种交易模式，包括竞价、大宗、报价、询价和协议交易等交易所认可的交易方式进行交易。同时基金可以采取质押式回购交易。
指引文件中也对基金的管理规则，披露要求等一些细节做出了相关的规定，但未对税收相关的细节进行阐述，相信后续应该会有更多的补充细则或政策来完善REITs在中国的健康及可持续地发展。虽然目前存在诸多的不确定因素有待完善，但REITs的推出试行对于中国的资本和不动产市场来说也有着独特的天时地利条件。
中国目前的存量基础设施资产已经达到了约120多万亿元的体量，但同时基础设施的增速也处在了自2008年以来的历史低位，约3.3%，同时，目前地方财政的高杠杆率也导致政府作为基础设施的投资主力捉襟见肘。REITs的横空出现将为这些百万亿量级的存量资产带来新的变现契机，撬动社会资源，刺激经济活力。通过相关的文件我们也看到中国REITs现阶段也有其独特性，本次中国REITs的试点文件要求优先支持基础设施，主要包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目；并且鼓励网络信息等新型基础设施，以及高科技产业园区、产业集群等进行试点，但并未包含传统的商业、办公等领域。其中，网络数据中心（IDC）在现行的文件框架下可能会成为基础设施建设中的一个重要领域，IDC项目具有稳定的机柜租金收入以及优秀的投资回报率。同时，庞大的仓储物流网络和产业体量作为本次REITs范围内的资产也必然会成为即将到来的众多REITs上市申请的主力军之一。
REITs的推出必将撬动的巨大体量的社会资源，带来新的经济活力，但同时我们也可以预见到新的机遇也必然意味挑战，如何匹配并提升与庞大体量相对应的资产管理能力，尤其在相对特殊的基础设施领域，将成为一个关键的课题，甚至是市场健康可持续发展的重要前提。
