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2021年6月我国首批合计9只公募REITs发行上市，标志着中国公募REITs市场的正式启动。截止目前，首批REITs上市已超过4个月，从过去数月数据显示，可以看到该批REITs与同期股市和债市的行情表现出了相对独立的走势，体现出了该类资产的风险特点；9支REITs上市以来平均涨幅接近20%，其中中航首钢生物REIT以及中金普洛斯仓储物流REIT涨幅超过30%。虽然由于发行背景等各方面因素，该批REITs可能存在一定的溢价交易情况，但根据其数据表现的趋势以及其融通房地产行业庞大的底层资产与社会资源的工具属性的实际应用来看，未来可期。
目前REITs市场主要的试点范围，仍为基础设施以及产业类地产，但紧接着首批公募REITs上市后，发改委发布的【2021】958号通知，即《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中明确提出将保障性租赁住房纳入试点项目。结合最近4个月来首批REITs的优异表现，相信随着国内REITs的不断推进和完善，试点范围的不断扩展，市场化运作的租赁住房也将有机会被纳入REITs试点范围。从国际成熟市场的经验来看，重资产类租赁住房是大部分REITs市场的主要底层资产之一，其收益表现也都居于前列。
租赁住房投资模式的属性和REITs的匹配度较为契合。租赁住房往往投资规模较大、回收周期较长，但其持续稳定的现金流是其在REITs市场备受青睐的原因之一。而REITs的工具特点又可以为前期投入大、投资回报期长的租赁住房项目提供优质的融资和退出渠道。
近年来，在我国“房住不炒”和“共同富裕”的大政策背景之下，租赁住房的发展正被提到前所未有的高度。在多项政策的加持和推动下，国内的租赁住房行业正在加速朝更加规范的、标准化的方向进行发展。目前中国的流动人口已达到3.7亿，且主要一二线城市房价收入比较高，结合国内对于居住观念的转变，房屋租赁市场需求潜力巨大。目前集中式管理的品牌长租公寓在租赁市场中的占比目前仅为1%，随着行业的加速发展，此类资产具有非常大的发展空间。同时，近年来众多国内外机构包括基汇资本、新加坡政府投资公司、睿星资本、平安等都在持续加码中国集中式长租公寓市场。以长租公寓为代表的租赁住房如进入REITs，未来将吸引更多资本进入该领域。
根据发改委发布的【2021】958号通知以及相关文件，现阶段可以发行REITs的保障性租赁住房底层资产限制为直辖市和其他人口净流入的大城市。结合市场现状可以推断，未来我国租赁住房REITs的底层资产主要会集中在上述区域。
虽然从长期来看，租赁住房纳入REITs是必然的趋势，但是在这之前，目前该行业也面临着一系列问题。目前租赁住房用地的出让的主体主要为政府关联企业，同时存量物业的改造也有着较为严格的管控标准，上述情况造成了机构想要市场化获取此类资产的难度较高。而在运营环节，由于前期较高的资产获取成本和融资成本以及不低的税收负担，导致该类资产目前整体的收益率受到影响，未来预计可以达到REITs上市门槛的项目有限。当然REITs对于底层资产和现金流的高要求也必然会倒逼行业过滤掉无序扩张的投机者，推动产品和行业标准的迭代升级。故对于该领域的机构来说，如何做好产品的细分定位，精确定位聚焦市场，同时通过专业化的管理来提高运营效率，并最终获得长期稳定的现金流将会是行业关注的焦点。
作者：邵越凡
