【绿庭观点】恒大暴雷说起，如何看待地产未来

关于如今的房地产行业，很多人是严重看衰的。一方面短期的几个百强地产和龙头恒大地产的逾期和相关衍生的信贷产品的兑现出现问题。另一方面如长期因素人口红利下降，城市化进程接近尾声等归为投机炒房行为太多。现在马上房地产税开始试点，似乎就可以从根本上解决房产的价格问题，让居者有其房这一美好的第三次分配的共同富裕愿望得以实现。然而我们来看看一组数据，2011年全国开发企业土地购置面积4.1亿平，12年为3.5亿平，18年为3.8亿平，19年为2.6亿平。土地供应过去10年来基本是下降很快的，导致的结果就是需求得不到真正的满足，这才是房价不断上涨的真实原因之一。（当然还有通胀过快等因素）

过去20年调控政策频出，限购和调控只是针对买房的供需失调不得不采取的应对方法，从而能把改善需求适度延迟，包括今年的杭州等部分核心城市限价，也只是没有办法的办法。因为这已经是能用的最优的效率工具了。对于像上海这样的特大城市，一旦人口增长太快，就会造成等对公共设施配套需求的压力大增，会引发一些列教育、医疗、交通失衡的社会问题。比如后来者子女需要教育只能对高价学区房做妥协，进一步加剧贫富差距，二孩和三孩政策都不能扭转人口的负增长，甚至不少人直接过上了躺平生活。

如何看待未来呢?先说一个非常火的软件，抖音。他用去中心化的算法，重新分发了流量，实现了很长尾的效应，让许多非常个性的需求得到了满足。对于地产行业而言，改变过于集中的人口问题，需要的也是发展城市群和卫星城市。房地产行业的发展未来会逐步减少教育、医疗和金融的属性，当然投资的价值属性永远也不会完全消失，只是逐步过渡回归到一个消费品、居住属性。

地产和金融本质上是和国运相连的，地产和金融发展不好，经济下滑的压力会很明显，国家的发展出发点并不是要打压房地产，而是从一个更为高的视野来看待经济增长的持续动力。严加管教自己的长子才是真爱，一个新时代正在开始，地产行业现在只是从躺赢的赚快钱时代走向了靠管理、品牌、和专业挣钱的黄金时代，开始取决于你的能力和效率。这个和每一个行业都一样。

再讲一个去年非常励志的房地产销售的例子，一个深圳地产人去年疫情期间开始研究抖音，在上面组织了一个教育如何购房避坑的课程，利用自己的专业知识，帮购房者挑选适合的房子和省钱。由于干货内容和抖音的惊人流量，据说由于比他懂的人都没上抖音，上抖音的人都没有他会做付费教育和销售，这一举操作使他成了大热门，并且实现了自己第一桶金的收入，获得了大几千万的收入和好评如潮的感谢。时代并不会拉下每一个人，而是你没有利用先进的工具去武装自己和组织，从而落后了时代。万科一直在寻找新的赛道，看了一大圈后郁亮说，竟然没有一个赛道像地产一样好，地产本身就是一个顶级赛道，只是时代呼吁着顶级选手。

                                            作者：    刘天晓